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人生を豊かにするマンション経営の方程式

【Vol.3】

将来の備えとしてのマンション経営では、生涯自分の代わりに“働いてくれる”物件との出会いが重要です。株式会社青山メインランドにて多くの顧客の相談、サポートを行ってきた営業本部部長の兵頭伸一氏に、物件との出会いを生む思考習慣について伺いました。

Text=Yayoi Tastu Photo=Ryuichi Tomoi

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目先の金額に左右されない思考習慣が
生涯の物件との出会いを生む

将来の備えとして「年金」や「保険」の代わりに、マンション経営を始めようと検討する方が増えています。それは、毎月の家賃収入により借入金のローン返済が賄えて、ローンの完済後は家賃収入がそのまま自分の蓄えになるからです。マンション経営とは、所有する物件(不動産)に“働いてもらう”ことで、将来ゆとりのある生活を過ごせるようにする、お金の習慣(使い方)のひとつといえます。

マンション経営を始める場合、生活利便性がよく、管理やメンテナンスが行き届き、空室になりにくいなどの条件を備えた分譲型マンションが一般的に“優良物件”とされています。具体的には、1)都心へのアクセスがよく、2)日々の清掃や定期的な設備点検が行われ、長期的な修繕計画が立てられている、3)最寄りの駅から近距離で賃貸需要が非常に高いワンルームタイプ……などの条件が揃うことで、借り手のニーズは高くなります。

こうした条件を満たす物件は、将来安定した家賃収入の維持が期待でき、投資家の間で人気が高くなる“優良物件”として市場で取引されています。しかし、このように優良とされる投資物件が売り出された時ほど、広告などを通じて公開されている物件情報には、注意しなければならないポイントがあります。

まずは家賃相場です。たとえば、対象となるエリアの平均的な家賃相場が8万円前後のなか、10万円近くで設定され売りに出されている物件もあります。家賃以外の条件がほぼ同様であれば、多くの場合、月々10万円の家賃収入が得られる物件を選ぶのではないでしょうか。

ところが、こうした物件の中には、最初に売りに出す時だけ家賃相場よりも高めに設定しているケースがあるのです。この場合、購入以後家賃が徐々に相場レベルに落ち着き、さらには当初見込んでいた家賃収入よりも下がってしまう恐れもあるため注意が必要です。当初の家賃設定が適正であるかどうかは、不動産検索サイトなどの情報を通じて購入物件に近い条件のものと比べてみることで、ある程度判断することができます。そうしたことからも、日ごろから住宅情報誌やインターネットなどを通じて、気になるエリアの家賃相場を把握しておくとよいでしょう。

ふたつ目は利回りです。不動産投資における利回りとは、所有する投資物件が年間に稼ぎ出す収益性を見る指標のこと。一般に利回りが高いほど、優良物件と考えられがちですが、家賃と同様、最初に設定された目先の金額にとらわれてしまうと、当初見込んでいた利回りは購入後、維持できなくなる場合があります。

中でも、ランニングコストの「管理費」と「修繕積立金」を低く抑えることで、高い利回りを売りにしている投資物件は特に注意が必要です。何年か後には値上げされ、年間の支出が増えて利回りが低下することがあるからです。

つまり、適正な賃料で修繕やメンテナンスのリスクに対するサポートが整っている利回り5%の投資物件と、賃料が大きく変動するうえ、サポートがなく結果的に修繕やメンテナンスのコストがかかる同6%の物件では、長期の視点から、サポートが整っている5%の物件が“優良”といえます。

このように、物件を選ぶときには目先の収益にとらわれずに、長期の視点で判断して対象物件の条件を見極めることが重要になります。正しく判断できる目を養うためには公開されている金額にはどのような情報が潜んでいるのか、意識的に思考する習慣を普段から身につけておくことをおすすめします。

兵頭伸一(ひょうどう・しんいち)

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株式会社青山メインランド 営業本部部長
宅地建物取引士。住宅ローンアドバイザー。2000 年青山メインランドに入社、流通事業部に配属され、マンション仕入れ業務に携わる。その後営業本部マネージャーに抜擢され、2010年より営業本部部長に就任。マンション経営セミナーの講師も務めている。

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